Есть категория клиентов, которые покупают квартиру, рассчитывая гасить ипотечные платежи с помощью прибыли от найма новой недвижимости. Но всегда ли такое приобретение способно окупить себя самостоятельно? Давайте разберёмся в тонкостях аренды объектов, которые находятся в залоге у банка.
Можно или нельзя сдавать?
Ответим по порядку. Законодательство не запрещает сдавать квартиру в наем, даже если она является предметом залога. Наоборот, согласно ФЗ-102, вы имеете право владеть и пользоваться таким имуществом «с целью извлечения из него полезных свойств», в том числе и прибыли.
Однако ограничения может наложить банк, ведь организация также имеет юридические права. Поэтому если вы рассчитываете гасить платежи по ипотеке с помощью сдачи квартиры в наем, следует внимательно прочитать договор и узнать нет ли там пункта, запрещающего аренду. Например, у Сбербанка такая графа точно есть.
Почему банки запрещают сдавать квартиры?
Этот пункт в договорах многих банков появился несколько лет назад. Казалось бы, какая разница живёт заёмщик в квартире или сдаёт её в аренду? Финансовые организации аргументируют свой запрет следующим образом.
Во-первых, в случае заключения вами долгосрочного договора аренды, то есть превышающего длительность ипотеки, банк не имеет права выселить квартиросъёмщиков. Как это используют мошенники. Они покупают жилье в кредит и через какое-то время перестают вносить платежи, при этом продолжают получать прибыль от аренды. А кредитная организация вынуждена начинать долгий судебный процесс, чтобы забрать квартиру себе и выставить её на торги для погашения долга. Согласитесь, что это существенный риск для банка.
Во-вторых, банк боится, что оценочная стоимость имущества снизится. Например, арендаторы могут испортить ремонт или нанести какие-то существенные повреждения недвижимости. Поэтому если вдруг вы окажетесь ненадёжным заёмщиком, банк не сможет продать квартиру по цене, указанной в договоре, и покрыть остаток долга.
И наконец, банки считают, что у тех, кто приобретает инвестиционную квартиру, меньше мотивации для выплаты ипотеки. Ведь когда клиент рискует всего лишь потерей дополнительного дохода, а не единственного жилья, трудно оставаться надёжным заёмщиком и вносить платежи вовремя.
Как договориться с банком, если он против?
Сразу скажем, уговорить Сбербанк не получиться. А вот с остальными компаниями можно попытаться. Алгоритм действий, следующий:
- Напишите заявление с просьбой разрешить вам сдавать квартиру в наем. Укажите, что планируете заключать договор с арендаторами на 11 месяцев.
- Укажите причины, побуждающие вас сдавать квартиру. Например, временные финансовые трудности.
- Застрахуйте квартиру от пожара, потопа и прочих неприятностей, которые могут устроить арендаторы, и приложите этот документ к заявлению. Так вы будете выглядеть ответственным собственником, заинтересованным в сохранности недвижимости.
Обычно рассмотрение заявления занимает около месяца. В случае положительного ответа, вы можете спокойно заключать договор с арендаторами.
Но есть ещё один нюанс. Ипотечную квартиру не получиться сдавать неофициально. А это значит, что вам необходимо будет платить налог с прибыли и оформлять все соответствующие документы.
Спрашивать или нет разрешения?
Если в ипотечном договоре есть соответствующий пункт, обязательно получите разрешение у банка. И дело тут не только в налогах. Если вы не уведомите организацию, у которой ваша квартира находится в залоге, компания расценит это как нарушение условий.
Следовательно, банк будет иметь право расторгнуть договор в одностороннем порядке и забрать у вас недвижимость. Или потребует погасить ипотеку досрочно.